7月樓市恢復趨緩，二手房成交表現好于新房

21世紀經濟報道記者李莎 北京報道 7月各地樓市政策整體延續寬松基調，房地產支持政策繼續推出，部分城市重點圍繞公積金、購房補貼等方面繼續加大政策支持力度，以期帶動市場成交。

但作為開啟下半年樓市的首月，7月市場恢復力度不及預期。

多家機構監測發現，7月商品房市場房價微跌，成交顯著下降。二手房市場成交表現稍好，成交量環比有所增加，但二手房成交價格繼續下跌，房東預期偏弱，多個城市存在以價換量現象。

新房市場表現弱于二手房市場背后，是購房淡季來臨，新房供應趨緩，業主停貸事件加劇購房者對期房的擔憂，影響其入市購房節奏。相較而言，二手房確定性更高。

7月28日中央政治局召開會議，明確要穩定房地產市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生。

多位業內人士分析認為，保交樓將成下半年房地產階段工作重點，短期來看因城施策力度或升級。

二手房表現好于新房

今年上半年樓市整體表現呈“前低后高”特征，在供需兩端，尤其是需求端多樣化政策支持下，市場修復態勢明顯。隨著政策效果持續釋放，7月市場本該延續6月的恢復態勢，但從數據表現來看，并非如此。

多家機構監測發現，7月新房、二手房價格環比雙降。如據中指研究院數據，7月百城新建住宅均價為16204元/平方米，環比止漲轉跌，跌幅為0.01%；百城二手住宅均價為16012元/平方米，環比下跌0.09%，跌幅較6月擴大0.07個百分點。

除了整體房價下跌，7月新建住宅價格環比價格下降城市較6月增加6個，達47個；二手住宅價格下降城市更多，共69個，較6月增加11個。從環比跌幅來看，哈爾濱和湛江新房及二手房價格環比跌幅均超0.5%。

諸葛找房數據研究中心亦發現7月重點城市二手房價格轉跌，但市場存在分化，一二線城市市場均價維持上漲態勢，三四線城市均價下跌。一線、二線和三四線城市7月二手房均價環比分別上漲0.69%、0.19%和下降0.59%。

房價下降的重要共性原因是夏季高溫，購房消費進入淡季，疊加市場信心尚未完全恢復，預期不穩。具體到新房市場，7月市場推盤節奏趨緩影響新房成交，另外，在業主停貸事件、房企爆雷現象等沖擊下，購房者對期房的信心繼續轉弱，部分購房需求外溢到二手房市場，帶動二手房成交。盡管如此，二手房市場的信心亦未完全恢復。

Wind數據顯示，7月30個大中城市商品房成交套數共11.77萬套，較6月下降28.2%，成交面積1293.9萬平方米，環比下降30.1%。

一線、二線和三線城市商品房成交都存在不同程度下降。中指研究院發現，7成城市7月成交量環比下跌，其中二線代表城市降幅最顯著，下跌45.8%；一線代表城市和三線代表城市分別下跌12.9%和27.9%。但也有城市新房成交量繼續增加，如武漢7月成交量環比上漲16.4%。

與新房市場相對，貝殼研究院監測數據顯示，7月二手房市場保持修復，成交量環比穩中有升，同比自去年年中以來首次止降轉增。50城中東莞、廊坊、北京、上海、天津等近5成城市二手房成交量指數較上月增長，寧波、太原、鄭州、南京、蘇州等超6成城市成交量指數超過去年同期。

除了部分購房者轉向二手房市場外，貝殼研究院分析認為，房貸利率低、近50城商貸首付比例低至兩成降低購房成本，樓市支持政策加碼，疫情防控得力促進樓市交易恢復等是推進7月二手房市場成交量穩中有增的重要原因。

但該機構也指出，雖然交易量在修復，但市場預期仍然較弱。從采訪情況來看，市場以價換量現象明顯，如熱點城市成都的二手房市場亦存在明顯的以價換量現象。

“保交樓”成政策重點

據中指研究院不完全統計，年內已有210余個省市累計出臺樓市支持政策近600次。其中7月有83個省市推出與房地產市場有關的政策93次，包括公積金相關政策約50次，優化限貸相關政策約20次，政策出臺節奏較前期有所放緩。

早在6月，就有業內人士分析，部分城市政策已經“應出盡出”，但從7月市場表現來看，市場修復的節奏放緩，部分城市成交下降。市場修復不及預期的城市繼續加大需求端政策支持力度，吸引購房者入市購房。

在各地7月推出的政策中，以公積金支持政策為多。如深圳、唐山等地推出或擬推出公積金“一人購房全家幫”；蘭溪、遵義、肇慶、臺州、韶關等地提高公積金貸款額度或降低公積金首付比例，麗水還定向增加三孩家庭以及人才購房的公積金貸款額度。

另外，發放購房補貼、減免購房契稅或發放契稅補貼也很常見，南京高淳、江西進賢、安徽池州、寧夏固原等地均有類似政策推出。

除此之外，近期業主停貸事件引發市場廣泛關注，銀保監會多次發聲“保交樓”，多地也積極研究問題樓盤處置化解方案，如鄭州擬成立地產紓困基金、咸陽出臺“一對一”幫扶政策推動項目風險穩妥化解；西安等部分城市收緊商品房預售監管，防范商品房延期交付問題。

7月28日，中央政治局會議對房地產的表述中，將“穩定房地產市場”放在首位，強調要壓實地方政府責任，保交樓、穩民生，并明確要因城施策用足用好政策工具箱。

中指研究院認為，短期內“保交樓”將是各地政府關注的焦點，政府助力問題項目紓困的政策力度或將加大。

該機構指數事業部市場研究總監陳文靜表示，短期房地產政策優化調整力度仍有望加大，供需兩端政策均有空間，二線城市限購、限貸、限售等政策或將進一步優化；而更多三四線城市的行政限制性政策則有望全面取消。

展望未來市場，諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙認為，短期新房去化將承壓，二手房市場有望進入恢復快車道。

王小嬙表示，雖然中央及地方政府積極解決新房爛尾問題，并多次發聲“保交樓”，但新房市場近幾年質量房、爛尾樓等現象并不少見，短期購房者或難以消除對購買新房的擔憂，尤其是對現金流緊張的房企。部分購房者將更加青睞二手房，尤其是次新房。